On a récemment étudié un projet d’achat d’une maison mitoyenne par le garage, à rénover entièrement. Comme c’était dans une logique d’achat-revente, on s’est pas mal penchés sur ce type de mitoyenneté… car vous vous en doutez : le vendeur était (évidemment) ultra rassurant ! 😅 Mais avant de se lancer, on aime creuser, comparer, lire des retours d’expérience — bref, éviter les mauvaises surprises. Voici donc tout ce qu’on a appris en explorant ce sujet.
Comprendre la mitoyenneté par garage
Lorsqu’on parle de mitoyenneté par le garage, il existe deux types de configurations structurelles :
- Deux dalles séparées : chaque habitation repose sur sa propre dalle.
- Une dalle commune : une seule dalle est partagée entre plusieurs logements.
👉 Dans le cas d’une dalle commune, on crée ce qu’on appelle un pont phonique solide. Ce type de pont favorise la transmission des vibrations (bruits solidiens) à travers le sol. Résultat : on peut entendre les basses d’un caisson, une perceuse ou même les billes d’un billard résonner dans sa propre maison.
Pour ne pas avoir de dérangement un mur mitoyen double, avec un isolant acoustique performant entre les deux murs, est indispensable pour limiter les bruits aériens (voix, télévision, etc.).
Mais attention : même avec un bon mur, cela ne suffit pas à stopper les sons solidiens (vibrations transmises par la structure).
Et la charpente dans tout ça ?
Dans la plupart des constructions récentes, chaque maison dispose de sa propre charpente, ce qui limite les transmissions sonores ou vibratoires par le toit.
Mais dans certains cas, notamment dans des programmes anciens ou peu coûteux, la charpente peut être partagée au niveau du garage, créant un pont phonique supplémentaire, en plus de la dalle commune.
Au-delà du bruit : la luminosité
Outre le bruit, la luminosité est également un facteur à prendre en compte. Une maison mitoyenne, surtout si elle l’est des deux côtés, ne bénéficie pas d’autant de lumière qu’une maison individuelle, qui possède des ouvertures sur tous ses côtés.
Cela peut rendre certains espaces plus sombres et moins agréables à vivre, avec un impact notable sur le confort et… sur le prix de vente.
Les nuisances sonores : comprendre l’impact concret
Lorsqu’on envisage une mitoyenneté par le garage, il est essentiel de distinguer deux types de bruits :
- Les bruits solidiens : ce sont les vibrations transmises par la structure même du bâtiment — dalle, murs, charpente… Ils comprennent les sons graves comme les chutes d’objets, les pas lourds, ou les vibrations d’un caisson de basse ou d’une perceuse.
- Les bruits aériens : ils se propagent dans l’air, comme les voix, la musique ou les éclats de rire.
La situation peut être exacerbée si la dalle repose sur un vide sanitaire ou un sous-sol : cela crée une sorte de caisse de résonance qui amplifie certains bruits.
Sur les forums, plusieurs témoignages évoquent des bruits sourds étranges, comme des billes qui roulent ou des vibrations mécaniques persistantes. En creusant un peu, on découvre souvent que ces nuisances proviennent d’une dalle commune partagée entre plusieurs logements — un choix structurel économique, mais redoutable pour le confort acoustique.
La réglementation acoustique en France : ce que dit la loi
Depuis l’entrée en vigueur de la Nouvelle Réglementation Acoustique (NRA) en 2000, les constructions mitoyennes — comme les maisons en bande — doivent respecter des exigences minimales :
- Un affaiblissement acoustique (DnTA) de 53 à 58 dB pour limiter les bruits aériens entre logements (voix, musique…).
- Un niveau de bruits d’impact (L’nT,w) inférieur ou égal à 58 dB, visant à contenir les bruits de chocs transmis par la dalle (pas, chutes…).
Depuis 2013, pour tout permis de construire postérieur, le constructeur est tenu de fournir une attestation acoustique à la livraison du logement. Mais attention : dans le cas des maisons individuelles groupées (mitoyennes par garage, par exemple), la réglementation est bien plus floue en ce qui concerne les bruits solidiens.
Diagnostiquer & réduire les bruits
Avant d’envisager des travaux lourds, il est essentiel d’identifier précisément les sources de nuisance sonore. Faire appel à un bureau d’étude acoustique (BEA) est une démarche recommandée : ces experts mesurent l’isolation réelle de la maison et localisent les ponts phoniques problématiques. Cette solution, plébiscitée sur les forums et sites spécialisés, permet d’éviter des interventions coûteuses et inefficaces.
Par ailleurs, même si vous avez bien reçu l’attestation acoustique de conformité réglementaire, obligatoire pour tout permis de construire post-2013, il faut garder à l’esprit que, comme pour les maisons individuelles — même mitoyennes ou groupées — les obligations restent beaucoup moins strictes, notamment concernant les bruits solidiens. Ainsi, l’étude acoustique réalisée par le constructeur peut conclure à une conformité légale sans forcément garantir un confort acoustique satisfaisant pour les occupants. D’où l’intérêt de réaliser une étude acoustique indépendante pour évaluer précisément le confort sonore réel.
Solutions techniques pour réduire les nuisances
Selon les résultats du diagnostic, plusieurs options s’offrent à vous :
Chape flottante ou désolidarisation de la dalle
Il s’agit de séparer la dalle de la structure porteuse à l’aide de plots résilients, joints périphériques, et/ou d’une chape lourde sur isolant. Cette méthode est très efficace contre les bruits d’impact, mais représente un coût non négligeable.
Isolation de type “boîte dans la boîte”
Cela consiste à créer une structure indépendante pour les murs et cloisons (sans contact rigide avec les murs existants). Ce principe « massif-ressort-massif » est utilisé en studio ou en rénovation acoustique poussée. Très efficace, mais nécessite de perdre un peu de surface.
Traitements locaux complémentaires
Poser des bandes résilientes sous les escaliers, installer des tapis épais, ou encore multiplier les meubles absorbants (bibliothèques, rideaux lourds…) peuvent atténuer certains sons sans gros travaux.
Si les nuisances restent insupportables et que les travaux sont trop coûteux, il faut envisager la revente avec une décote. Pensez à consulter des agents immobiliers et à vérifier les derniers prix de vente dans votre secteur, surtout si d’autres maisons similaires sont concernées (programme immobilier, lotissement ancien, etc.).
Recours & solutions juridiques
Les recours possibles en cas de nuisances sonores
Si les nuisances sont importantes et persistantes, plusieurs démarches peuvent être envisagées :
- Faire réaliser une expertise acoustique indépendante permet d’apporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage, une notion reconnue en droit français même si les normes sont techniquement respectées.
- Contacter le constructeur dans l’année suivant la livraison du bien (année de parfait achèvement) pour signaler les désordres. Si le problème est avéré, il doit intervenir dans le cadre des garanties légales.
- Engager une procédure judiciaire pour vice caché ou manquement contractuel, notamment si l’isolation est nettement insuffisante par rapport aux engagements ou aux standards attendus.
Droits et obligations selon le type de logement
En copropriété, il est possible d’imposer des travaux d’insonorisation lorsque des nuisances sont prouvées par une expertise, notamment en cas de non-respect du règlement de copropriété. En revanche, pour une maison individuelle, les recours sont souvent plus complexes. Même si la construction respecte les normes acoustiques en vigueur, un tribunal peut être saisi si les nuisances sont jugées anormales.
Côté déco & confort
Pour une mitoyenneté pensée de façon intelligente et agréable, voici quelques astuces simples à adopter :
- Privilégiez des finitions absorbantes : tapis épais, rideaux lourds… ils atténuent efficacement les bruits ambiants.
- Installez des claustras végétalisés ou des doubles-portes dans le garage pour créer des barrières visuelles et sonores naturelles.
- Misez sur la lumière naturelle si l’un des murs mitoyens est nu, en installant par exemple un vélux ou un puits de lumière, pour apporter une atmosphère claire et ouverte malgré la proximité du voisin.
- Créez un espace “chill” isolé acoustiquement, un coin détente où vous pourrez vous relaxer et compenser les éventuelles nuisances sonores.
Et en tant qu’acheteur, que faut-il donc retenir ?
Un impact notable sur le prix
Lorsqu’un agent immobilier vante le seul atout des maisons mitoyennes : économies d’énergie pouvant atteindre 30 % sur les factures de chauffage, le marché, lui, reste plus prudent. En moyenne, les maisons mitoyennes se négocient entre 10 % et 15 % moins cher que les maisons individuelles. Cette décote peut même s’accentuer si le voisinage ou l’entretien du bien adjacent laisse à désirer, dégradant ainsi l’impression générale et influençant directement la valeur du logement.
Les nuisances à prendre en compte
Vivre en mitoyenneté, c’est aussi accepter de partager certains bruits du quotidien de ses voisins : allées et venues, travaux, musique… Ces nuisances sonores peuvent impacter le confort de vie. Autre point souvent négligé : la luminosité. Une maison mitoyenne, surtout lorsqu’elle est collée de chaque côté, bénéficie généralement de moins d’ouvertures, donc d’une lumière naturelle plus faible. Cela peut affecter non seulement le confort, mais aussi l’ambiance intérieure de votre futur chez-vous.
Dans tous les cas, pensez lors de l’achat à la revente et soyez conscients que la revente peut être plus compliquée et potentiellement moins avantageuse à long terme, à cause des nuisances sonores et de la luminosité limitée. D’où l’intérêt d’une décote significative.
