Petit retour d’expérience suite à nos recherches pour l’achat de notre première maison. Une des maisons que nous avons visité était sublime, à un détail près : le mur en parpaing était sans enduit. L’agent immobilier, visiblement mal à l’aise, a esquivé nos questions concernant ce mur, révélant qu’il avait été source de conflit avec le voisin. Sa réponse nous a incité à faire nos propres recherches sur ce sujet semble-t-il délicat.
Nous avons découvert deux problèmes distincts:
Tout d’abord, le risque encouru en laissant un mur en parpaing sans enduit, ce qui peut entraîner divers problèmes (humidité, moisissures etc.). Ensuite, les recours possibles contre un voisin qui n’enduit pas le mur du côté extérieur à sa propriété, laissant ainsi une apparence peu esthétique pour le voisinage.
Commençons pas savoir quels sont les risques liés au fait de laisser un mur en parpaing sans enduit et surtout quelles sont les alternatives à envisager.
Quels risques si je laisse mon mur en parpaing mitoyen sans enduit?
Le parpaing est un matériau poreux qui peut agir comme une éponge, absorbant l’humidité de l’environnement. Lorsque le mur en parpaing n’est pas enduit, cette humidité peut s’infiltrer à travers les pores du matériau et ressortir de façon diffuse, pouvant entraîner divers problèmes.
En effet, l’humidité excessive peut favoriser le développement de moisissures et de champignons à l’intérieur des murs, ce qui peut non seulement compromettre l’intégrité structurale du bâtiment, mais aussi entraîner des problèmes de santé pour les occupants en raison de la présence de spores fongiques.
De plus, si le mur en parpaing reste exposé aux intempéries pendant une longue période sans enduit, il peut devenir vulnérable aux infiltrations d’eau, surtout lors des périodes de pluie. Ces infiltrations peuvent causer des dégradations supplémentaires, comme des fissures ou des détériorations du matériau, pouvant compromettre la stabilité et l’isolation de la structure.
Lorsque le mur est exposé pendant une période prolongée, il est recommandé de réaliser un traitement préventif contre les moisissures et les champignons, , afin de réduire le risque de formation de taches ou de marques disgracieuses, également connues sous le nom de ‘spectre’, dues à l’humidité.
Comment faire si une clôture m’empêche d’enduire mon mur?
Lorsque vous ne pouvez pas enduire votre mur car une clôture est gênante car elle vous restreint l’accès, plusieurs options s’offrent à vous:
Proposer au voisin de démonter et remonter le muret à vos frais : Vous devriez alors assumer les frais de démontage et de remontage. Il devra ensuite vous autoriser à faire venir l’entreprise sur sa propriété. S’il accepte c’est la meilleure solution. L’idéal étant de réaliser un constat d’huissier avant les travaux pour garantir que les travaux se déroulent sans heurts et que les accords convenus sont respectés par toutes les parties.
Installer un solin entre les murs : Le solin constitue une solution simple et efficace pour éviter les infiltrations d’eau. En fixant le solin par le haut du mur, il permettrait également d’évacuer les eaux de pluie à l’arrière de la maison, évitant ainsi qu’elles ne stagnent au pied du mur. Il conviendrait cependant de veiller à ce que les côtés du mur soient également traités pour éviter toute infiltration.
Coffrer et couler l’intérieur en béton avec un solin : Cette option, bien que plus complexe, pourrait offrir une solution durable. En coffrant et coulant de chaque côté du mur, puis en installant un solin, cela permet d’éviter les problèmes d’humidité. Cependant, comme le coffrageva toucher le muret du voisin il faudra son accord et il faudra veiller à ce que le coulage se fasse de manière appropriée pour éviter les risques de fissures ou de détérioration du muret.
Procédure judiciaire : Bien entendu c’est la solution de dernier recours. L’objectif d’une telle procédure serait de faire valoir ses droits liés au permis de construire. Vous serez probablement dans l’obligation de passer d’abord par la case médiation ou conciliation. Ces processus offrent une opportunité aux parties impliquées de résoudre leur différend de manière amiable, en présence d’un tiers neutre et impartial. Si malgré ces efforts de conciliation ou de médiation, aucune solution satisfaisante n’est trouvée, il restera toujours possible d’envisager le recours à la justice.
Il y a une autre situation à laquelle vous pouvez être confrontés. Votre maison a vous est enduite mais votre voisin lui vous laisse une vue plus qu’inesthétique en ayant pas enduit la partie de son maison qui se voit depuis votre propriété. Si vraiment vous êtes déterminés à le lui faire enduire, vous trouverez dans cette seconde partie tout ce qu’il faut savoir. Et croyez-moi, cela arrive plus qu’on ne le pense.
Mur parpaing sans enduit : ce que dit la réglementation
Vérifiez le PLU
Pour commencer, il est essentiel de vérifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Je vous recommande de contacter le service d’urbanisme de votre mairie, qui pourra vous fournir des renseignements précis à ce sujet.
Le PLU de la commune peut comporter des dispositions spécifiques pour chaque zone, notamment en ce qui concerne l’obligation d’enduire les murs, que ce soit pour une maison, une clôture ou un bâtiment. En cas de permis de construire incluant un crépi, toute non-conformité pourrait être relevée.
En l’absence de PLU, c’est le Code Civil qui s’applique. Selon l’article 663 du Code civil, tout mur de séparation entre voisins, construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir une hauteur d’au moins 2,60 mètres dans les communes de moins de cinquante mille habitants, tel que stipulé pour la commune d’assise. Toutefois, le Code civil ne précise pas la nature des matériaux à utiliser ni s’il est nécessaire de crépir le mur, que ce soit côté pile ou côté face.
Pour exemple, voici le PLU de notre commune :
“Aucun matériau destiné à être recouvert ne doit rester nu”: cela me semble plutôt clair, non?
Quels sont les recours ?
Dans bien des cas, il y a présence de PLU et ce dernier n’a pas été respecté. Les recours dans ce cas sont:
Recours amiable
Il est mieux de tenter un recours à l’amiable en premier lieu. L’objectif est d’avoir un dialogue constructif avec le propriétaire du mur en parpaing sans enduit. Prenez contact avec lui afin de discuter ouvertement de la situation. En abordant le sujet calmement et en exprimant vos préoccupations, vous pouvez inciter le propriétaire à reconnaître la non-conformité de son mur et à envisager une solution. Lors de cette discussion, il est essentiel de lui donner la possibilité de s’exprimer et de faire valoir ses arguments. Il est possible qu’il soit disposé à rectifier la situation une fois informé de son erreur. Si tel est le cas, fixez un délai raisonnable pour que le propriétaire prenne les mesures nécessaires afin de remédier au problème. Ce délai devrait être convenu d’un commun accord, et il est préférable de le formaliser par écrit.
Recours en mairie
Si le recours amiable n’aboutit pas, la prochaine étape consiste à prendre contact avec les autorités municipales, généralement le service d’urbanisme de votre mairie. Vous pouvez formaliser cette démarche en envoyant un courrier en recommandé avec accusé de réception, dans lequel vous informez les autorités de la situation, à savoir la non-conformité du mur en parpaing sans enduit par rapport aux règles établies dans le PLU de la commune.
Il est important de fournir des preuves tangibles de cette non-conformité, telles que des photographies du mur en question, ainsi que toute correspondance échangée avec le propriétaire.
En qualité de représentant de l’État et d’Officier de police judiciaire, le Maire va devoir dresser un procès-verbal des infractions constatées. Une mise en demeure sera transmise au propriétaire afin qu’ils se conforme aux dispositions du PLU dans un délai spécifié.
Réaction de la mairie mais pas du voisin
Si le propriétaire ne se conforme pas aux règles d’urbanisme malgré ces démarches préliminaires, le procès-verbal d’infraction sera transmis au procureur de la République pour examen et éventuelles poursuites pénales.
Si les faits sont avérés et que le propriétaire n’a pas corrigé la situation, cela peut entraîner des sanctions, telles que des amendes, des mesures de démolition ou d’obligation de mise en conformité. Ces mesures sont régies par les dispositions du Code de l’urbanisme (articles L 480-4 et suivants).
Pas de réaction de la mairie: recours auprès du préfet
Si malgré vos efforts et vos démarches auprès de la mairie, aucune action n’est entreprise pour remédier à la non-conformité du mur en parpaing sans enduit, vous avez la possibilité de saisir le préfet. Cette démarche implique d’adresser une demande formelle au préfet, dans laquelle vous exposez la situation en détail et fournissez toutes les preuves documentées de la non-conformité du mur par rapport aux règles établies dans le PLU.
En saisissant le préfet, vous lui donnez la possibilité d’exercer un contrôle de légalité sur les décisions prises par la mairie et de prendre des mesures pour faire respecter la réglementation en matière d’urbanisme. Le préfet dispose des compétences nécessaires pour intervenir et assurer le respect des règles en vigueur dans la commune concernée.
Recours en justice
La démarche est d’abord de porter l’affaire devant le conciliateur de justice et en cas d’échec de saisir le tribunal compétent, dans notre cas il aurait fallu saisir le tribunal de proximité.
Il faut savoir même si la procédure devant le tribunal est gratuite, les frais engagés restent à votre charge (avocat, huissier..). Si vous perdez l’affaire les dépens (frais de la partie adverse) seront aussi à votre charge.
Recours en cas de respect de l’urbanisme
Même si votre voisin a respecté les règles et servitudes d’urbanisme, ce qui lui a permis d’ailleurs permis d’obtenir l’autorisation, vous pouvez tout de même faire un recours. Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie que son obtention ne garantit pas nécessairement le respect de toutes les réglementations et règles de droit privé, telles que le droit de propriété. Par conséquent, toute personne qui se considère lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils.
Si vous êtes tentés de réaliser l’enduit vous-même, voici une vidéo:
