J’ai eu cette question d’une amie qui dans le cadre d’une donation avait eu la nue-propriété d’un appartement. Pas de chance pour elle: peu de temps après avoir eu la nue-propriété elle a été informée d’un ravalement de façade. Prise de panique, elle nous a demandé si ces travaux devaient être à sa charge. Nous avons alors fait quelques recherches et nous vous partageons la réponse dans cet article.
L’essentiel à retenir:
- Dans la plupart des cas, c’est à l’usufruitier de prendre en charge le ravalement de façade, conformément aux articles 605 et 606 du Code civil.
- Si le ravalement inclut des travaux de rénovation énergétique ou d’autres améliorations substantielles, ceux-ci peuvent être classés comme des “grosses réparations” (article 606). Dans ce cas, les frais sont à la charge du nu-propriétaire.
- Les dispositions d’un acte notarié ou d’une convention d’indivision peuvent primer sur les règles générales du Code civil. Il est donc indispensable de consulter ces documents pour connaître la répartition précise des charges.
Rappel des droits : usufruitier et nu-propriétaire
Lorsque l’on parle de démembrement de propriété, deux rôles principaux se distinguent : l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier a le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, comme les loyers, tout en n’étant pas le propriétaire complet. Ce droit est temporaire et prend fin généralement au décès de l’usufruitier ou à la fin d’une période déterminée.
En revanche, le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ni percevoir ses revenus tant que l’usufruit est en vigueur. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.
Ce démembrement est formalisé par un acte notarié, qui fixe les conditions précises de cette répartition des droits. Il est important de noter que le démembrement ne se fait pas uniquement lors d’une donation. Il peut aussi intervenir lors d’une vente avec réserve d’usufruit, où le vendeur conserve l’usufruit, ou encore lors d’un héritage, où les héritiers peuvent répartir l’usufruit et la nue-propriété.
Qui doit payer le ravalement de façade selon le Code civil?
Pour comprendre la répartition des charges liées au ravalement de façade, il est essentiel de se référer aux articles 605 et 606 du Code civil.
Selon l’article 605, l’usufruitier est responsable de l’entretien courant et des réparations nécessaires à la conservation du bien, à condition que ces travaux soient réalisés “à l’identique”. Autrement dit, pour un ravalement de façade, si les travaux se limitent à une remise en état sans modifications majeures (comme changer la couleur ou les matériaux), c’est l’usufruitier qui doit en supporter les frais.
L’arrêt de la Cour de cassation du 21 mai 1962 confirme cette interprétation en qualifiant le ravalement de façade de “travaux d’entretien”. Cette décision judiciaire renforce les dispositions de l’article 605, en affirmant que tant que le ravalement reste une opération de remise en état sans changement majeur, il relève de la responsabilité de l’usufruitier.
Il faut également savoir que l’article 606 du code civil précise que les “grosses réparations” telles que celles impliquant des modifications substantielles sont à la charge du nu-propriétaire. Ainsi, si le ravalement de façade comprend des améliorations significatives ou des modifications importantes, ce sont ces charges qui peuvent lui incomber.
Ce qui peut prévaloir sur le Code civil : acte notarié et convention d’indivision
En matière de démembrement de propriété, l’acte notarié est fondamental. Ce document officiel établit le démembrement (usufruit et nue-propriété) et a une valeur juridique supérieure aux règles générales du Code civil. Il précise les droits et obligations des parties, y compris en ce qui concerne l’entretien et les réparations du bien. Par conséquent, les conditions énoncées dans l’acte notarié priment sur les dispositions générales du Code civil.
Par ailleurs, lorsqu’un bien est détenu en indivision par plusieurs personnes (comme souvent après un héritage), une convention d’indivision peut être mise en place. Cette convention permet de définir des règles spécifiques pour la gestion du bien, y compris les modalités d’entretien et de réparation. Si une telle convention existe et qu’elle comporte des dispositions concernant le ravalement de façade ou d’autres types de réparations, ces règles spécifiques auront priorité sur les prescriptions générales du Code civil. Par exemple, la convention peut prévoir une répartition différente des coûts de travaux entre les indivisaires, modifiant ainsi la répartition habituelle des charges.
La notion de gros travaux: une exception à la règle ?
Oui, des exceptions peuvent exister, notamment dans le cas de travaux lourds ou de rénovations énergétiques. Lorsque le ravalement de façade inclut des améliorations substantielles, comme une isolation thermique par l’extérieur ou des travaux de rénovation énergétique, ceux-ci peuvent être qualifiés de “grosses réparations” comme vu précédemment (article 606 du Code civil). Dans de telles situations, c’est le nu-propriétaire qui est responsable du financement de ces travaux, car ils ne relèvent plus de la simple maintenance.
Cependant, pour que la charge de ces travaux soit effectivement supportée par le nu-propriétaire, ce dernier doit être en mesure de participer à la prise de décision. Il faut savoir qu’aux AG généralement l’usufruitier est convoqué et vote pour les questions d’entretien (en tant que responsable des charges courantes), tandis que le nu-propriétaire est convoqué seulement pour les décisions plus importantes ou structurantes. Il vaut d’ailleurs même qu’il garde un œil sur les travaux durant leur réalisation, ne pas hésiter à poser des questions, il m’est déjà arrivé de demander pourquoi l’enduit semblait mal sécher par exemple.
Donc pour que cette exception s’applique, le nu-propriétaire doit être convoqué et avoir la possibilité de voter lors de l’assemblée générale (AG) de copropriété sur la résolution relative à ces travaux. Sans cette opportunité d’expression et de décision, la responsabilité financière ne peut lui être imposée de manière automatique.
Que se passe t’il en cas de difficultés financières de l’usufruitier ?
Y a t’il une clause de solidarité?
Lorsque l’usufruitier rencontre des difficultés financières pour payer des charges, comme les coûts d’un ravalement de façade, il est essentiel de consulter le règlement de copropriété. En effet, certains règlements peuvent prévoir une clause de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le règlement des charges communes. Cela signifie que si l’usufruitier est incapable de payer, le nu-propriétaire peut être tenu de régler la somme due.
Toutefois, cette solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas automatique et doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété. Les copropriétaires ont le pouvoir de fixer des règles spécifiques dans leur règlement, mais ces dispositions doivent être clairement formulées et acceptées par l’ensemble des parties concernées.
Envisager l’abandon de l’usufruit
Si les charges, comme celles d’un ravalement de façade, deviennent trop lourdes à supporter, l’usufruitier a la possibilité de renoncer à son droit d’usufruit. Cette renonciation met fin à l’usufruit et entraîne la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, ce qui confère au nu-propriétaire la pleine propriété du bien.
Il est important de noter que l’usufruitier n’a pas besoin de l’accord du nu-propriétaire pour abandonner son usufruit. Cependant, cette renonciation doit être formalisée par un acte notarié et enregistrée auprès du service de la publicité foncière. Une fois l’usufruit abandonné, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et assume l’ensemble des charges du bien, y compris les frais liés aux travaux de rénovation ou de ravalement.
Pour ceux qui veulent des informations plus globales sur le ravalement je vous invite à consulter cette vidéo:
