Lorsque nous cherchions notre maison, nous avons eu un vrai coup de cœur… pour une maison mitoyenne ! Enfin, surtout pour son agencement. On a longuement hésité. Alors, on a fait ce que beaucoup font dans ces cas-là : une bonne vieille liste des pour et des contre. Ce qui nous faisait douter ? La proximité avec les voisins, les nuisances sonores potentielles et le manque d’intimité. Mais comme le coup de cœur était là, nous avons décidé de creuser le sujet sérieusement pour mieux comprendre ce que cela impliquait – y compris en termes de prix. Dans cet article, on vous partage tout ce qu’on a appris, pour vous aider à y voir plus clair.
Maison mitoyenne ou maison jumelée : quelle différence ?
Avant de parler prix, il faut déjà bien comprendre les termes – car entre maison mitoyenne et maison jumelée. On s’est rendu compte que la nuance peut prêter à confusion parce que lors de nos visites, plusieurs agents immobiliers utilisaient les deux mots sans distinction.
Ce que dit le Code civil
En droit français, seule la notion de mitoyenneté est clairement encadrée (Code civil, articles 653 à 673). Elle désigne la copropriété d’un mur ou d’un élément commun entre deux propriétés voisines. Dès qu’un mur est partagé, il est considéré juridiquement comme mitoyen, à moins de preuve du contraire (comme un acte notarié).
Et la maison jumelée, alors ?
Le terme “maison jumelée” n’a aucune valeur juridique en France. Il est surtout utilisé dans le langage des promoteurs ou des architectes pour désigner deux maisons accolées par un seul mur (souvent construites en miroir ou symétriques) qui sont construites en même temps, généralement par un promoteur.
Mais d’un point de vue légal, ces maisons sont bel et bien mitoyennes, car elles partagent un mur commun. Le flou vient du fait que ce mot est aussi utilisé en Belgique, Suisse ou Canada, pour désigner deux maisons proches mais sans mur partagé– donc seulement visuellement “jumelles” ou dans certains catalogues immobiliers français, où le terme est utilisé sans grande rigueur.
Résultat : une maison “jumelée” peut être mitoyenne… ou pas du tout, selon qui en parle. D’où l’importance de vérifier la réalité physique et juridique du bâti.
Partager un mur mitoyen ne signifie pas être en copropriété.
Deux maisons jumelées ou mitoyennes peuvent rester totalement indépendantes, à condition de ne partager que ce mur.
En revanche, si d’autres éléments sont communs (toiture, terrain, voirie…), il peut exister une copropriété horizontale ou un règlement de lotissement. À vérifier avant d’acheter.
Quel impact sur le prix d’achat ou de revente ?
Après avoir décortiqué ce qu’est réellement une maison mitoyenne ou jumelée, vous comprenez mieux pourquoi cela peut avoir un impact direct… sur le prix comme sur le confort.
À l’achat : une économie à ne pas négliger
En moyenne, une maison mitoyenne se vend entre 10 % et 25 % moins cher au m² qu’une maison individuelle équivalente. Et dans un marché tendu, ça peut peser dans la décision. Mais cette baisse n’arrive pas par hasard…
Plusieurs facteurs expliquent cet écart :
Le nombre de murs partagés
Plus il y a de murs en commun, plus le prix baisse.
Par exemple, une maison prise entre deux autres (avec deux murs mitoyens) sera souvent moins chère qu’une simple jumelée avec un seul mur.
⚠️ Cela peut aussi augmenter les risques de nuisances sonores, surtout si les murs communs touchent des pièces de vie.
Et dans l’ancien, il est parfois difficile de savoir comment la maison a été construite. Certains acheteurs découvrent après l’achat qu’ils vivent au rythme de leurs voisins : bruit de pas, voix, télévision… Ce n’est pas toujours un drame, mais ça peut vite le devenir en cas d’horaires décalés ou de voisins bruyants.
La qualité de construction
Si la maison a été bien pensée (murs épais, dalle séparée, bonne isolation phonique et thermique), elle perdra peu de valeur. Mais dans l’ancien, ces infos ne sont pas toujours faciles à vérifier — et les diagnostics DPE ou acoustiques restent souvent très généraux.
Il est donc important de réaliser lavisite avec attention, et et questionner franchement le vendeur.
La localisation
Les maisons mitoyennes sont souvent en périphérie ou dans des lotissements, là où le foncier est plus abordable. Mais attention : certains anciens lotissements impliquent des règles et des frais liés à une copropriété horizontale (entretien du portail commun, des voiries, d’un parc ou même des haies).
Et parfois, les copropriétaires essaient de faire reprendre ces charges par la commune… qui refuse, car elle ne veut pas récupérer ces frais supplémentaires.
Mieux vaut se renseigner clairement sur le statut du terrain, surtout si les charges collectives deviennent un poids.
Le coût de construction
À neuf, une maison mitoyenne est souvent construite par un promoteur qui réalise plusieurs maisons identiques, ce qui permet des économies d’échelle importantes. Cela se traduit par un prix d’achat plus attractif, car les coûts de construction sont mutualisés (mur commun, achats en volume, etc.).
À la revente : un marché plus ciblé
À la revente, tout dépendra du quartier et du type d’acheteur.
Dans certaines zones, la mitoyenneté est bien acceptée — voire la norme. Ailleurs, c’est un frein.
Mais une maison mitoyenne bien entretenue, lumineuse, avec un jardin privatif bien délimité (haies, clôtures…) et un bon confort acoustique peut se vendre presque au prix d’une individuelle.
Encore faut-il pouvoir le prouver : bonne isolation, dalles séparées, mur non porteur entre les logements, jardin vraiment cloisonné…
Ce sont de petits détails qui changent tout dans l’expérience… et dans le regard de l’acheteur.
A retenir : Moins la mitoyenneté se ressent à la visite, mieux c’est.
Estimation chiffrée : ordre de grandeur
| Type de maison | Prix moyen au m²¹ | Écart par rapport à l’individuelle |
| Maison individuelle | 3 500 – 5 000 € | Base de comparaison |
| Maison jumelée (1 mur) | 3 000 – 4 500 € | – 10 % à – 20 % |
| Maison mitoyenne (2 murs) | 2 800 – 4 200 € | – 15 % à – 25 % |
¹ Ces fourchettes peuvent varier selon les régions et le moment du marché.
Voici également une vidéo intéressante sur l’estimation d’un bien immobilier afin que vous ayez toutes les clés pour valoriser votre bien :
À retenir avant d’acheter ou de vendre une maison mitoyenne
Après tout ça, vous aurez compris qu’acheter une maison mitoyenne n’est pas une décision à prendre à la légère. Voici un résumé des points d’attention à garder en tête :
- Bien vérifier la qualité de l’isolation phonique et thermique vous évitera bien des déconvenues côté confort.
- L’exposition et la luminosité, surtout sur la façade mitoyenne, sont à étudier avec soin, car elles influencent vraiment le bien-être au quotidien.
- N’oubliez pas de prendre en compte les charges partagées (mur, toiture…) ainsi que les règles à respecter avec vos voisins, notamment en cas de travaux.
- Enfin, pour la revente, soigner la présentation et cibler clairement les acheteurs ouverts à la mitoyenneté feront souvent la différence.
